06/03/2018

Investir dans l'immobilier : pierre ou papier ? Avantages et inconvénients

Il n'y a pas que la bourse dans la vie, il y a l'immobilier aussi !

En France, la plupart des épargnants ont plus confiance dans l'immobilier que dans la bourse. Je pense que c'est un point de vue biaisé : l'immobilier est plus concret et parlant pour la plupart des gens mais les actions d'entreprise offrent cependant un meilleur rendement sur le long terme. Personnellement, je vous conseille d'investir dans les deux : diversifier ses placements permet de réduire les risques et de pouvoir sortir son argent plus facilement malgré les aléas des différents marchés.

Si vous souhaitez investir dans l'immobilier, vous allez devoir vous poser la question suivante : mieux vaut-il acheter un bien immobilier pour le louer ou alors acheter des parts dans des SCPI ou SCI ? C'est ce qu'on appelle choisir entre l'immobilier dit pierre (vous possédez un bien tangible comme être propriétaire d'un logement) et l'immobilier dit papier (vous possédez des parts d'un ensemble de biens immobiliers à travers un fonds d'investissement).

Avantages et inconvénients d'acheter un bien immobilier

Acheter un bien immobilier semble être la solution privilégiée par la plupart des français qui en ont les moyens. Pouvoir toucher son achat semble être plus rassurant psychologiquement. Les principaux avantages d'acheter de l'immobilier pierre sont les suivants :
  • Vous devenez propriétaire d'un bien immobilier tangible. Vous pouvez donc l'utiliser aussi pour vos besoins personnels.
  • Possibilité d'utiliser l'effet de levier du crédit (surtout en cette période de taux d'intérêt faible) : plus vous empruntez, et plus vous gagnerez en rentabilité sur le long terme. Bien sûr, il faut pour cela un apport et des revenus conséquents sinon la banque ne vous accordera jamais un emprunt élevé.
  • Vous êtes autonome dans le choix du bien immobilier, et vous pouvez donc dénicher une petite pépite.
  • Vous êtes aussi autonome pour la gestion et la rénovation du bien immobilier afin de réaliser une belle plus-value. En effet, si vous avez les bons contacts ou si vous savez bien bricoler, rénover un vieil appartement pour le revendre ensuite peut largement couvrir vos frais et le temps dépensé.
Quant aux inconvénients de l'immobilier pierre, selon moi les principaux sont les suivants :
  • Cela demande beaucoup de temps à y consacrer : trouver le bon bien, assurer la gestion et la maintenance, trouver des locataires, etc.
  • Vous pouvez déléguer la gestion à une agence mais cela est coûteux et imputera sensiblement votre rendement. De plus, la qualité des prestations est très variable d'une agence à une autre.
  • La fiscalité est lourde, et s'alourdit d'année en année. L'immobilier étant très prisé par les français riches, le gouvernement augmente régulièrement son imposition sur ce type de placement.
  • Il ne faut pas négliger tous les coûts associés à la gestion d'un bien immobilier : impôts, travaux, absence de locataires, imprévus, gestion administrative, etc. Cela impacte la rentabilité de manière non négligeable.
  • Le ticket d'entrée est très élevé : il vous faudra un apport conséquent en plus d'avoir des revenus réguliers et importants.
  • Un bien immobilier seul n'est pas un placement diversifié dans le sens où il peut perdre énormément de valeurs s'il y a un événement majeur nuisible (catastrophe naturelle, dégradation du quartier, hausse des impôts locaux, etc.) qui impacte votre appartement ou maison.
  • Enfin, vous n'aurez accès pratiquement qu'à de l'immobilier pour particuliers, et pas pour entreprises. Cela diminue encore la diversification de votre investissement.

Avantage et inconvénients d'acheter des parts dans des SCPI ou SCI

Souvent méconnue par les particuliers, la solution d'acheter des parts de SCPI ou SCI (qui sont des sortes de fonds d'investissement orientés immobilier) s'avère être bien plus simple qu'on peut le croire, et qui possède aussi de nombreux avantages.

Il y a principalement deux manières d'acheter des parts de SCPI ou SCI : soit en direct (à travers un compte-titres ou un intermédiaire financier comme La Centrale des SCPI), soit à travers une assurance-vie.

Les avantages d'investir dans l'immobilier papier à travers une assurance-vie sont :
  • Pas besoin d'y consacrer du temps pour sa gestion administrative et physique.
  • La fiscalité à travers l'assurance-vie est beaucoup plus légère si vous ne retirez pas votre argent avant 8 ans minimum (pas d'impôts sur les revenus mais un abattement puis un prélèvement forfaitaire plus léger et bien entendu les prélèvements sociaux).
  • Possibilité d'acheter aussi bien de l'immobilier locatif pour particulier et pour entreprises. Vous pouvez diversifier énormément vos placements immobiliers à travers plusieurs fonds.
  • Pas de ticket d'entrée élevé : vous pouvez commencer à investir pour quelques dizaines d'euros seulement, à condition bien sûr d'avoir une banque et un fonds qui vous offrent des frais compétitifs.
Quant aux inconvénients de l'immobilier papier, selon moi les principaux sont les suivants :
  • Il y a des frais de gestion afin de rémunérer les gérants des biens immobiliers mais aussi pour les frais divers inhérents à l'immobilier. La rentabilité affichée est moins attractive que celle d'un bien acheté en direct, mais au moins vous n'avez pas d'autres frais cachés ensuite.
  • Vous ne pouvez pas "toucher" vos biens immobiliers. Pour certains, c'est frustrant, presque virtuel. Et pourtant, vous êtes bien propriétaire d'une partie d'un parc immobilier...
  • Vous n'êtes pas autonome dans la gestion du parc immobilier, et vous ne pouvez pas "retaper" un bien pour engendrer une plus-value.

Conclusion

Si vous n'avez pas beaucoup de temps à consacrer à la gestion d'un bien immobilier, n'hésitez pas : l'immobilier papier à travers une assurance-vie est fait pour vous. A long terme et en tenant compte de la fiscalité, cela vous offrira un rendement net quasiment similaire à l'achat d'un bien immobilier géré par une agence. Par contre, il vous faudra trouver un bon fonds d'investissement de type SCI ou SCPI éligible dans votre assurance-vie.

Personnellement, c'est ce que j'ai choisi pour investir dans l'immobilier après m'être renseignés auprès de différentes personnes et après avoir expérimenté de nombreuses "galères" quotidiennes avec la gestion en direct d'un bien immobilier. J'investis désormais via les fonds SCI proposés par Fortuneo comme le fonds SCI PRIMONIAL CAPIMMO (code QS0002005277).

Cependant, si vous avez du temps et que vous aimez gérer un bien immobilier (réparation, remise à niveau, bricolage, suivi de la location, gestion administrative) alors l'achat d'un bien immobilier en utilisant l'effet de levier d'un emprunt peut vous rapporter beaucoup plus. A condition de prendre le temps de dénicher une pépite et d'y prendre bien soin pendant longtemps...

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