25/10/2018

Une société immobilière éligible au PEA ?

CBO Territoria, une pépite immobilière éligible au PEA

Depuis 2011, il n'est plus possible d'acheter des actions de Sociétés d'Investissement Immobilier Cotées (SIIC) comme par exemple Unibail Rodamco, pour des raisons fiscales plus ou moins justifiées (les dividendes versés échapperaient à toute imposition et taxation via un PEA à cause du statut fiscal particulier des SIIC). C'est bien dommage car les sociétés immobilières présentent un profil de risque très intéressant et sont utiles pour diversifier un portefeuille boursier.

Il existe cependant une exception (la seule à ma connaissance) d'entreprise entièrement portée sur le secteur immobilier et qui reste éligible au PEA, et même au PEA-PME ! Il s'agit de CBo Territoria (CBOT, code ISIN FR0010193979). En effet, la société n'a pas opté pour le statut SIIC. Cette entreprise immobilière gère un patrimoine foncier de plus de 3 000 hectares situés sur l'Ile de la Réunion. Introduit sur l'Alternext (la bourse européenne des très petites valeurs) en 2005 à sa création, CBo Territoria a toujours connu un beau parcours boursier porté par le dynamisme de l'Ile de la Réunion. Aujourd'hui, la société pèse plus de 130 millions d'euros et est cotée sur le compartiment C d'Euronext. Elle se conforme donc aux règles strictes de la cotation des grandes entreprises.

Sauf catastrophe majeure sur l'Ile de la Réunion, la société devrait continuer à profiter de l'essor de l'île dont la forte croissance du PIB, l'essor du tourisme et la démographie sont de sérieux atouts. Depuis plusieurs années, CBo Territoria offre un rendement de plus de 5 % à ses actionnaires grâce aux revenus locatifs et possède une décote de l'ordre de 30 %. La décote correspond au rapport entre la valeur de l'actif net rééavalué et la valeur boursière de l'entreprise. Il n'est pas rare de voir une décote pour les sociétés immobilières car les marchés financiers intègrent un risque sur la valeur immobilière ainsi que la gestion du patrimoine. Cependant, une importante décote est souvent une bonne opportunité d'achat pour le long terme.

Donc si vous avez envie d'ajouter un peu d'immobilier dans vos placements PEA et PEA-PME, je vous invite à vous renseigner sur cette pépite qu'est CBo Territoria.

06/10/2018

Quelles sont les différentes possibilités pour fermer son PEA ?

Les différentes possibilités de cloturer son PEA

Le PEA est un support d’investissement long terme qu’il faut garder au minimum 5 ans pour bénéficier de son principal avantage fiscal : celui de ne pas payer l’impôt sur les revenus sur les plus-values générées. Je pense qu’il est même préférable de le garder le plus longtemps possible (plus de 10 ans par exemple) en y versant régulièrement une partie de vos économies pour faire fructifier au mieux votre épargne : n’oubliez pas la magie des intérêts composés et que les plus-values génèrent elles-mêmes des plus-values ! De plus, les actions sont des produits intéressants pour un investissement long terme (même si les médias donnent une image biaisée très court-termiste de la finance...).

Mais une fois votre épargne bien valorisée se pose alors la question de comment sortir votre argent. Le PEA propose plusieurs options pour débloquer l’épargne. Voici un petit tour d’horizon.

Fermer son PEA avant 5 ans

Avant son cinquième anniversaire, fermer son PEA signifie que vous renoncer aux avantages fiscaux. Vous paierez donc à la fois les prélèvements sociaux et l'impôt sur les revenus sur les plus-values obtenues. C'est un très mauvais choix au vue de la fiscalité donc surtout ne le faites pas !

Fermer son PEA entre son cinquième et huitième anniversaire

Au-delà de 5 ans après l'ouverture de votre PEA (seule la date d'ouverture compte), vous conservez vos avantages fiscaux, c'est-à-dire que vous ne paierez pas d’impôt sur les revenus mais seulement les prélèvements sociaux sur les plus-values. Par contre, avant 8 ans, une fermeture anticipée du PEA entraine sa clôture complète : vous devrez liquider tout votre portefeuille (vendre toutes vos actions) et rouvrir un nouveau PEA pour prendre date.

Cette option peut être intéressante si vous souhaitez acheter votre logement principal ou financer un projet important qui vous tient à coeur, et qui ne peut pas attendre. N'oubliez pas ensuite de rouvrir dans la foulée un nouveau PEA pour prendre date, même si vous ne versez que le minimum (quelques dizaines d'euros en fonction des banques).

Fermer son PEA après 8 ans

Après 8 ans, la fermeture du PEA n'entraine pas sa clôture immédiate. Vous bénéficiez des mêmes avantages qu'expliqués précédemment et en plus votre PEA reste ouvert. Vous pouvez donc continuez à faire des achats et des ventes, à retirer progressivement vos liquidités, vous garderez l'ancienneté. Cependant, vous ne pourrez plus effectuer de nouveaux versements d'argent.

Cet inconvénient est très pénalisant si vous n'avez pas atteint votre plafond de versements et que vous avez encore de l'épargne à investir dans les prochaines années. Il vaut mieux parfois clôturer complètement son PEA pour en ouvrir un nouveau, et pouvoir continuer à y verser une partie de ses économies. Par contre : attention aux nombreux frais associés, notamment dans la revente de toutes vos actions et trackers.

Par contre, si vous avez atteint le plafond de vos versements (150 000 euros pour le PEA, 75 000 euros pour le PEA-PME), alors il n'y a plus aucun inconvénient à retirer partiellement vos liquidités après le huitième anniversaire. Vous serez alors libre d'utiliser l'argent de votre PEA comme bon vous semble.

Fermer son PEA en rente viagère

Il existe une dernière option pour fermer son PEA et qui n'est pas souvent utiliser : c'est la sortie en rente viagère après le cinquième anniversaire (avant 5 ans, vous perdez les avantages fiscaux donc à ne pas faire). Le principe est que votre banque ou assureur va utiliser l'argent de votre PEA pour vous verser tous les mois une rente jusqu'à votre décès dont le montant dépendra de nombreux facteurs : âge, santé, situation personnelle, etc.

Les montants n'entrent pas dans le calcul de l'impôt sur les revenus et sont seulement soumis aux prélèvements sociaux, comme dans le cas d'une fermeture classique du PEA après 5 ans.

Vous pouvez vous rapprochez de votre banque ou assurance pour faire une simulation mais bien souvent, ce n'est intéressant que si vous pensez vivre très longtemps. C'est un pari risqué que peu d'épargnants prennent. Si vous avez un retour d'expérience, n'hésitez pas à le partager dans les commentaires.

A vous de choisir !